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No Tengo Escrituras De Mi Casa o De Mi Terreno Que Puedo Hacer
Que tal, quisiera explicarle una manera en la que puede regularizar inmuebles casas, terrenos, oficinas, etc., en donde la persona que se ostenta como dueño, realmente no es el dueño si no solamente tiene la posesión del inmueble, pero lleva mucho tiempo en esa posesión no…
Y ahora lo que quiere es obtener un titulo de propiedad en donde se acredite precisamente que él es el dueño, y poder inscribirlo en el registro público de la propiedad.
Esto ocurre con mucha frecuencia en México, ocurre bastante no…, que hay inmuebles con irregularidades, inmuebles en donde la persona que lo esta ocupando, pues no tiene un documento que lo acredite como propietario…
¿Esto Como Se Soluciona?
Entonces pues esto se arregla con un juicio, se lleva ante un juez este asunto y demanda lo que llamamos la prescripción positiva o también conocido como usucapión.
Y ESTO EN QUE CONSISTE, BUENO…, CONSISTE EN TRANSFORMAR, LA POSESIÓN EN PROPIEDAD esto lo va declarar un juez, siempre y cuando le acreditemos ciertos requisitos. Además
¿Cuáles Son Los Requisitos Que Debe Tener La Posesión Para Iniciar Este Juicio?
Bueno…,
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PRIMERO. Que su posesión sea en concepto de dueño.
Es decir que, si usted se esta comportando como poseedor, pero no como si fuera el dueño, si no por otros motivos, la demanda no va a prosperar, no se va a ganar el juicio, les pongo simplemente 2 ejemplos:
Si usted está en posesión en carácter de arrendatario, usted rento ese inmueble hace algunos años, de repente el dueño que se lo rentaba desaparece, ya no lo encuentra o se muere, en fin, ya nadie le cobra la renta pero usted ahí sigue, por muchos años, está ocupando ese inmueble, está en posesión, pero pues está en concepto de arrendatario, si usted así lo quieren ver como un arrendatario que no paga la renta pero finalmente arrendatario, no está en concepto de dueño. Entonces si no es en concepto de dueño, la demanda no va a prosperar.
Otro ejemplo, y este sucede mucho en círculos familiares, que le prestan el inmueble no…, le prestan la casa, el departamento, o le prestan un terreno y le dice su papa o su mama ahí le dejo esto, para que lo ocupe, para que usted vive ahí y pueden pasar muchos años sin que nadie le reclame nada, y después usted, bueno, decide voy a demandar la prescripción no, para volverse dueño, volverse propietario, pues esto tampoco va a prosperar porque insisto, porque no esta en concepto de propietario, no esta en concepto de dueño. Si no esta en un concepto llamado comodatario.
Le prestaron el bien, entonces como no entra en concepto de dueño, tampoco va prosperar esta demanda.
Entonces repito requisito numero 1, que su posesión sea en concepto de propietario
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SEGUNDO. Que su posesión sea pacífica.
Eso quiere decir que uste no esté ejerciendo actos de violencia, para conservarla posesión, que esta ahí de manera tranquila, pacifica.
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TERCERO. Que su posesión sea continua.
Ininterrumpida digamos.
¿Y por cuanto tiempo tiene que ser abogado?
Bueno pues depende, depende del condigo civil de su localidad, en donde se encuentre el inmueble por ejemplo la usucapión en Coahuila, la puede demandar cuando esta en posesión pacifica con los requisitos descritos en líneas arriba en 5 años continuos de posesión, si es una posesión de buena fe y son 10 años si es una posesión de mala fe y pues será buena fe o mala fe si yo desconozco los vicios de mi posesión, en ese caso es de buena fe, ahí estoy sin saber cuáles son los vicios, que están pues delimitando mi posesión, y si los conozco, pues ahí van a tener que transcurrir 10 años…
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CUARTO. Y finalmente debe de tratarse de una posesión pública.
Es decir, que usted no lo estuvo haciendo de manera oculta ni a escondidas es decir que todo el mundo que está ahí cercano, sabe y reconoce que usted es el dueño. Pues principalmente los vecinos de su colonia, pues saben que usted lleva ahí 5 años o 10 años, lo saludan, sale a la tienda, a las reuniones de su comunidad, entonces…, sus vecinos pues lo reconocen, como un poseedor y saben desde que tiempo, está ahí en posesión del inmueble.
Ahora y este es un punto muy delicado, porque eh visto que muchos abogados se equivocan al ver este requisito, yo al que debo demandar es al propietario que así parezca inscrito en el registro publico de la propiedad, entonces antes de empezar cualquier demanda de prescripción positiva, antes de iniciar cualquier juicio de usucapión , pues usted tiene que investigar en el registro publico de la propiedad, quien es el dueño, para que en contra de este dueño inscrito en el registro público, entable su demanda.
Es Importante Que Revise Esto Para Evitar Obstaculos Al Inscribir
Y también ahí aunque no lo dice ahí el código, porque si no se va a enfrentar también a obstáculos para poder inscribir en ese registro su sentencia, pues tiene que ver como esta inscrito el inmueble en el registro publico de la propiedad, porque usted puede saber que este inmueble esta ubicado en la calle naranjas numero 10 pero pues en el registro publico no trae esa calle ese número, sino que se describe como un predio rustico, o del alguna otra manera, antes se llamaba la calle de otra forma, era otra colonia etc.
Y también pues la superficie y las colindancias del inmueble, hacia donde esta, hacia al norte, hacia a el sur, oriente, poniente etc. entonces sobre ese mueble que pues esta inscrito es sobre el cual usted pretende ejercer la prescripción positiva, entonces primero pues tiene que revisar primero muy bien, en el registro publico de la propiedad, no solo quien es el propietario, si no que inmueble es el que esta inscrito ahí…
Entonces muy importante revisarlo y muy importante agregar a la demanda pues una constancia, normalmente es un certificado expedido por el registro publico de la propiedad en donde aparece quien es el dueño para comprobarle al juez que a la persona a la que esta demandando pues es la persona la que está ahí inscrita como propietario, en el registro público.
Entonces decíamos donde se hace esto, tendrán que contratar desde luego aboagdos especialistas en derecho inmobiliario, y el abogado se va dirigir ante un juez de lo civil, para entablar esta demanda contra el propietario.
¿Abogado y Cuánto Puede Tardar Este Juicio?
Pues también es muy variable, dependerá del tribunal, su carga de trabajo, la pericia y la astucia de los abogados especialistas en derecho inmobiliario, pero así aproximadamente podría decirle que iría alrededor de un año, puede ser algunos meses menos, algunos meses más, valla no es un juicio muy rápido, pues lleva su tiempo…
¿Además De Honorarios Que Impuestos Debe Pagar?
Pero además tiene que tener una previsión de los costos adicionales más haya de los honorarios del abogado que le va a llevar el asunto, ¿Por qué?
Porque adquirir un inmueble no solo implicara los honorarios del abogado, si no por lo menos un par de impuestos.
Primer impuesto. Es el ISR (impuesto sobre la renta), es un impuesto a nivel federal, es un impuesto en favor de la federación mexicana y se causa por el hecho de adquirir el inmueble, entonces por ese hecho de adquisición por hacerse dueño a través de la prescripción pues voy a generar este impuesto.
Y sobre que bases se va a generar, pues se tendrá que mandar a hacer un avaluó, y sobre el valor del avaluó la tasa es del 20% directo, de manera tal que si el inmueble vale un millón de pesos pues va estar pagando $200,000.00 pesos de impuesto sobre la renta.
Y el segundo impuesto es un impuesto en favor de la entidad federativa, ISAI (Impuesto sobre adquisición de inmuebles) o también conocido como de traslado de dominio y este también va ir en función del avaluó, ahí si pues como es un impuesto que va en favor de la entidad, pues cada entidad tiene su regulación, hay algunas que cobran sobre el 2% del valor de avaluó, hay otras en donde es una tarifa progresiva, entonces pues ahí si cambia no…
Lo que quiero que usted sepa y que se valla sobre esta idea pues en el presupuesto no solo se consideran los honorarios profesionales, si no también estos 2 impuestos, que va a tener que pagar y finalmente pues la sentencia que usted obtenga en donde el juez va a decir Juan Pérez se ha convertido en propietario a través de la prescripción positiva pues van a tener que llevarla mediante oficio al registro publico de la propiedad para inscribir la sentencia y ya que usted aparezca como dueño en el Registro público, y esa inscripción en el registro pues también tiene un costo que también depende de la entidad de la república mexicana en donde usted se encuentre, entonces considere todos estos costos, independientes a los honorarios del abogado litigante y pueda hacer usted su planificación antes de su juicio.
Antes de terminar le recuerdo que estamos a sus ordenes para disipar cualquier duda que pueda tener respecto al tema de no tengo escrituras de mi casa. Además le invito a que conozca la posición diferenciadora de nuestro despacho al brindar los servicios legales y si usted así lo decide el compromiso que asumimos al representar en juicio a nuestros clientes.
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