Quieren quitarme mi propiedad que puedo hacer?

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Quieren quitarme mi propiedad o quiero recuperar terreno que esta a mi nombre ¿que puedo hacer?

Tal vez usted busque en este momento abogados expertos en juicios de propiedad, y diga abogado: quieren quitarme mi propiedad, quiero recuperar terreno que está a mi nombre, quiero defenderme de alguien que dice que mi terreno es suyo, o recuperar un terreno invadido.

O por otro lado ya lo hayan demandado y diga: abogado me quieren quitar mi casa con un juicio, me demandaron por una propiedad ¿Qué hago? O como defender mi terreno en juicio…

Muchos de nuestros clientes llegaban muy preocupados de cómo defenderse de esta situación.

Y es por ello por lo que el día de hoy le hablare de cómo le hemos dado solución a este tipo de problemas o como podría usted resolverlos y no esperar que el problema se complique bastante…

Ya que un abogado nunca le va a recomendar que haga justicia por su propia mano o se exponga a que usted este implicado, y se arriesgue usted o su familia a estar en una situación como esa.

Debe saber que nuestra constitución establece que nadie puede ser privado de un derecho sin un procedimiento que cumpla ciertas formalidades.

Y bajo esa tesitura tal vez usted este implicado en querer recuperar una propiedad de la cual tiene escrituras o le hayan demandado por una propiedad que compro, donde dice el demandado que esa propiedad es suya…

Y bueno ahí es donde podría involucrarse la autoridad judicial para llegar a la verdad respecto a ello y resolver ese problema, sin dejar que el mismo pase a mayores…

Y tal vez se pregunte abogado ¿Y cómo se hace eso? Ejercitando su derecho de acción, con una demanda… o protegiéndose de ella con una contestación en vía de excepción. Entonces, debe saber…

Que la acción, es ese derecho que tiene una persona de provocar la actividad jurisdiccional a efecto de que un juez conozca y resuelva una controversia dictando una sentencia. Reconociéndole un derecho o absolviéndose de lo que se le reclama…

Y eso me lleva a hablarle de la acción reivindicatoria.

¿Qué es la acción reivindicatoria?

Es la acción reina de las acciones reales, aquel juicio más relevante asociado con las cosas que usted puede tocar, tomar el control, un cierto dominio, una cierta posesión, aprovecharlas, usarlas u ocuparlas si se trata de un inmueble. Y esta va a permitirle al dueño de un inmueble, aunque también podría ser un bien mueble, el hacerse de la posesión, argumentando ante el juez, su señoría ese bien o cosa, es mío.

Y como es mío tengo derecho…

Pero no a que se le devuelva, porque tal vez no estemos ante una posesión que necesariamente fue arrebatada, si no a que se le entregue.

Oiga su señoría yo ya compré, quiero que se me entregue eso que compre, porque soy dueño.

Entonces de cualquier modo, la acción reivindicatoria repito es esa acción reina por la que nos haremos como dueños de una posesión a título de propietario.

Ahora con lo siguiente espero quede más claro…

La posesión presume la propiedad, sin embargo, a efecto de que usted comprenda mejor lo expuesto. Quisiera plantearle un ejemplo.

Si usted usa un vehículo las demás personas presumirán que es suyo que es el dueño, sin embargo, el único que podría ostentarse como dueño es aquel que aparece en la factura o título. Y el podría usarlo, disfrutarlo, rentarlo, transmitirlo, venderlo, etc. Es decir, tiene pleno dominio.

Y con ello creo que queda claro que la posesión es el uso del derecho. Sin embargo, no tendría el dominio pleno y no podría hacer con él lo que quisiera la persona que solo lo posee.

El código civil nos da una definición que dice:

… “La reivindicación compete a quien no está en posesión del bien del cual tiene la propiedad” …

Entonces estamos hablando de que la pretensión o reclamación de reivindicación, es aquella que solo podría ejercitar en juicio el dueño de un bien.

Por lo tanto, la legitimación o el derecho de reclamar compete a quien no esta en posesión de un bien del que es dueño y del cual tiene la propiedad…

ATENCIÓN: El efecto de ese juicio será el de que el juez declare que el demandante tiene dominio sobre el bien. Repito, ya explicamos lo que es el pleno dominio, y la autoridad ordene la entrega, sus frutos o accesiones.

¿Qué son los frutos?

Los rendimientos, productos o beneficios económicos, que una cosa produce, de manera periódica y sin que altere su sustancia.

Frutos naturales

Son los productos espontáneos de la tierra o las crías y productos de animales, sin intervención del hombre más allá del cultivo o crianza normal.

Ejemplos:

• Naranjas que produce un huerto.

• Crías de ganado de caballos.

• Leche de una vaca.

Frutos industriales

Son los productos que se obtienen por medio del trabajo humano, derivados del uso de la cosa.

Ejemplos:

• Cosechas agrícolas que requieren siembra y cultivo (maíz, trigo, etcétera)

• Madera obtenida de un bosque plantado y talado por humanos.

• Producción de una fábrica que se monta en un predio.

Frutos civiles

Son las rentas, intereses, dividendos o cualquier tipo de ingreso económico derivado de la explotación de un bien, típicamente por un contrato.

• Renta mensual que se cobra por arrendar un inmueble.

• Intereses generados por un capital prestado.

• Dividendos de acciones.

¿Desde cuándo se deben entregar los frutos en una reivindicación?

Desde que el demandado fue considerado poseedor de mala fe.

La posesión de mala fe, seda cuando el poseedor sabe que no tiene derecho para poseer el bien, o cuando se le notifica judicialmente que se reclama el bien.

ATENCIÓN: Significa que el actor (propietario) no sólo puede hacer que le entreguen su bien, sino también exigir que le entreguen los beneficios que el bien generó durante el tiempo en que el demandado lo detentó sin derecho, a partir del momento en que supo o debió saber que su posesión era ilegítima.

¿Qué es la accesión?

Es el modo de adquirir la propiedad mediante el incremento o unión que una cosa (llamada accesoria) experimenta al unirse a otra (principal), de tal forma que ambas forman un solo todo, y el dueño de la cosa principal adquiere el dominio del todo, incluyendo la accesoria.

Principio rector

“Lo accesorio sigue a la suerte de lo principal”

Esto significa que, salvo disposición legal o acuerdo en contrario, el propietario de la cosa principal adquiere también lo accesorio.

Ejemplo:

Si usted es dueño de un terreno, y por aluvión se deposita tierra del río que incrementa su superficie, usted adquiere automáticamente ese nuevo terreno por accesión, sin necesidad de contrato ni juicio.

Conclusión:

• Definición: La accesión es el modo legal de adquirir la propiedad por unión o aumento de cosas.

• ¿Cómo opera? Por obra de la naturaleza (aluvión, avulsión) o por acción humana (adjunción, especificación o mezcla)

• ¿A quién beneficia? Al dueño de la cosa principal salvo prueba en contrario.

Y ni si quiera le menciono solo la posesión. Por que la posesión tal vez como veremos más delante la tendremos que disputar a través de la acción reivindicatoria o a través de otros juicios que podrían ser según en el supuesto que se encuentre y más le convenga.  Entonces…

¿Qué distingue a la acción reivindicatoria de otro tipo de acciones o juicios también enfocados en proteger la propiedad o la posesión?

Bueno en que es aquella en que el demandante alega que es propietario. Entonces ahí tenemos la primera clave.

¿Y cuándo va usted a ejercitar una acción reivindicatoria?

Cuando usted exponga al juzgado que es dueño, pero que, además, tenga el elemento para acreditar su propiedad.

Ya que de poco o de no nada nos sirve que, a nosotros como abogados inmobiliarios o expertos en juicio de propiedad, que el cliente nos diga:

• Oiga yo si soy dueño, yo compre, pero compre verbalmente.

• O yo compre abogado, me endosaron las escrituras.

Estimado consultante debe saber que la acción reivindicatoria, la ejercitamos para dejar bien asentado, que su titulo es el mejor título, en contra de otros que también podrían tener contratos de compraventa, u otros títulos de propiedad.

Y aquí es cuando tal vez ya le hace sentido todo lo que le estoy comentando…

Tal vez usted este consultado, esto porque le hayan defraudado, o no le defraudaron, pero le dieron un contrato, e incluso se aseguro con profesionales que por lo menos en escrituras efectivamente apareciera esa persona como el dueño en el documento. Sin embargo, no es así de fácil hacer un análisis…

Abogado entonces, ¿será valido o no será válido mi título?

ATENCIÓN: Para ello debemos hacer a lo que llamamos la trazabilidad legal.

En el ámbito del derecho inmobiliario se refiere a la capacidad de seguir, verificar y documentar de manera continua y transparente el historial jurídico completo de un bien inmueble, desde su origen hasta su momento actual, garantizando su situación legal, registral y posesoria.

Y esto implica poder identificar, de forma ordenada y verificable.

• La cadena de titularidades del inmueble (es decir, todos los dueños anteriores y los actos jurídicos que le dieron lugar a cada transmisión).

• Los actos jurídicos relevantes (compraventas, donaciones, herencias, adjudicación, expropiación, fusiones, divisiones según sea el caso) ya que cada uno tiene sus lineamientos y formalidades.

• Los gravámenes o limitaciones de dominio vigentes o pasados (hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, arrendamientos inscritos, o anotaciones preventivas).

• Las constancias registrales, en el registro público de la propiedad.

• Los antecedentes catastrales y fiscales del predio.

• Y la legalidad urbanística y uso de suelo conforme a los planes del desarrollo municipal y estatal.

ATENCIÓN: Creo que ahora queda más claro, lo necesario que es la trazabilidad legal ¿no?

En el ejercicio del derecho inmobiliario, la trazabilidad legal es fundamental para que usted:

• Evite fraudes inmobiliarios, como la doble venta o venta realizadas por alguien sin facultades legales para hacerlo.

• Garantize su seguridad jurídica en las operaciones de compraventa, arrendamiento, al establecer garantías o inversión.

• Que detecte irregularidades o vicios ocultos legales que pudieran afectar la validez de su operación.

• Construya una buena defensa en juicio frente a reclamos de terceros, colindantes, supuestos herederos o contra entes públicos.

• Y por último que valide la procedencia y autenticidad de los títulos de propiedad.

Bien entonces en ocasiones efectivamente como usted no sabe quien realmente es el dueño ante contratos. Se pregunta…,

¿Frente a 2 títulos o más cual es el que debe prevalecer?

Usted suele tener en la mente, y responde pues el que se firmó primero abogado, pero esa es solo una de las reglas que debemos analizar.

Y para ello es la acción o juicio reivindicatorio…

Como siempre comento el juicio es un mecanismo para llegar a la verdad, pero a la verdad jurídica, es decir a lo que se va a poder acreditar en ese proceso con las consecuencias que la regulación implica.

ATENCIÓN: Es por eso que abogados no especialistas, recomiendan a un cliente así a bote pronto, usted no se preocupe. Nosotros recuperamos la posesión de su bien inmueble, con la acción reivindicatoria, pero hay que analizar que es lo que se está buscando.

Porque si usted solo esta buscando recuperar la posesión o hacerse de la posesión la primera vez, es importante:

• ¿Cómo se la quitaron?

• ¿Cómo la perdió?

• ¿Si alguna vez la tuvo?

• Y lo más importante, ¿Qué título tiene para decir que es dueño?

Porque, si usted tiene una escritura pública, en toda regla debidamente registrada en el registro publico con mucha seguridad, podrá pelear favorablemente a través de la acción reivindicatoria. Aunque también le puedo decir que sabemos cómo defender casos así…

ATENCIÓN: Pero si su título de propiedad no está en escritura pública, o estando en escritura publica no esta registrada en el registro público, o peor aún, solamente tiene un contrato privado de compraventa, o ni eso tiene, nomás le vendieron verbalmente.

Entonces, a lo mejor no será conveniente ejercitar la acción reivindicatoria, porque si llega a perder el juicio, no es como quede igual, si no que usted quedaría en una peor posición jurídica de la que ya estaba.

En la acción reivindicatoria como dijimos el demandante, alegara que es propietario, de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho. Y este pedirá:

• Que se le declare que es dueño, que su titulo es suficiente como dueño.

• Y las consecuencias de ser dueño. Que le devuelvan los frutos o que se le reivindique y que le devuelvan la posesión, es decir la restitución del bien y del valor de los frutos, etc.

Como vera la reivindicación es una reclamación que se hace en un juicio que tiene que ver con el titulo de propiedad, es decir la causa generadora de la propiedad. No de posesión…

Porque incluso usted podría estar rentando una propiedad y no querer que se le reivindique la propiedad, sino solo que se declare judicialmente que usted tiene un mejor título. Ya que podría ser el caso que a su inquilino le apareciera una persona diciendo que el dueño es otra y no usted, ¿me explico?

Para recuperar la posesión puede funcionar en algunos casos también, pero hay otra acciones o juicios más específicos para:

• Recuperar posesión.

• Para retener posesión.

• O para hacerse de la posesión que no siempre es la mejor vía. Entonces…

¿Quién puede ejercitar o demandar la acción reivindicatoria?

Como dijimos anteriormente compete:

• A quien tenga la propiedad de la cosa, pero;

• No este en posesión de la cosa y;

• Tenga título de propietario.

Estos serían los 3 elementos mínimos básicos para ejercitar la acción o juicio reivindicatorio. El que sea propietario con titulo de propiedad. Sea lo que sea un contrato de compraventa o un titulo de propiedad que paso de lo agrario o propiedad social al dominio pleno, un contrato de donación o remate, una escritura de adjudicación por sucesión, todos estos son ejemplos de títulos de propiedad.

Entonces dijimos:

“EL DUEÑO CON TITULO, PERO SIN POSESIÓN”, que cumpla con esos requisitos de entrada puede ejercitar la acción reivindicatoria.

¿Podemos demandar a cualquier persona la acción reivindicatoria?

De entrada, pensemos que vamos a demandar a quien posee el bien, en este caso el inmueble. Pero aquí vamos a poner especial énfasis porque hay ciertos casos en que la ley establece cuando no es procedente reclamar la reivindicación de un bien.

Entonces puede promoverse en contra del:

• Poseedor originario.

• Poseedor derivado.

• Contra el simple detentador o poseedor precario.

• Y el que ya no posee, pero poseyó.

Ahora definamos cada una de ellas para esto se vuelva más claro:

Posesión originaria

Es la que se adquiere sin reconocer derecho de otro como la ocupación (que es un modo de adquirir la propiedad de bienes sin dueño apoderándose de ellos con la intención de hacerlos propias y como vera no deriva de la transmisión de otro propietario anterior) o donde podríamos poner como ejemplo la adjudicación judicial (donde la transmisión de la propiedad fue a través de un acto por el cual un tribunal transfiere la propiedad ya sea como resultado de un remate o subasta judicial, partición hereditaria o la ejecución de sentencia).

Posesión derivada

En contraposición a la anterior esta posesión la transfiere alguien que tenia el derecho a través de cualquier tipo de acto jurídico o contrato. Como vera esta proviene de la voluntad de otra persona. Y algunos ejemplos de ello serian: el contrato de compraventa, comodato o arrendamiento. Es decir, el que legítimamente entra a poseer.

Simple detentador o posesión precaria

Y esta es la común cuando tenemos que ejercitar reivindicatorias. Cuando no hay actos o contratos de donde derive esa posesión. Y en ocasiones sucede que estas personas tuvieron algún tipo de relación con el poseedor originario o derivado.

También sucede mucho cuando por ignorancia se cree que es dueño…

Por ejemplo, sucede que la señora dejada cree como esta casada con el dueño por sociedad conyugal, por bienes comunes, cuando el compro pues ella también se volvió dueña. Y suele pasar que están firmemente convencidas.

ATENCIÓN: Y aquí es donde la legitimación pasiva es importante, es decir a quien se le va a reclamar que se le reivindique y digo es importante porque es donde podemos encontrar excepciones y desde ahorita les daremos una.

Existe jurisprudencia en criterio dominante establecido por nuestro máximo tribunal que establece que la acción reivindicatoria es improcedente entre quienes dejaron de ser cónyuges. Por lo que debería ejercerse la acción personal derivada de la disolución del vinculo matrimonial. Celebrada bajo el régimen de separación de bienes.

En otras palabras, era muy común, que se separan el y ella, la casa es de él, él se salió o lo echaron y luego iba y demandaba al excónyuge, para sacarla con niños o sin niños.

Y decreto la suprema corte de justicia, que la acción reivindicatoria en esa situación era improcedente, en aquellos detentadores de la posesión llámese cónyuge e hijos que entraron en posesión en virtud de la relación familiar.

¿Qué decidió la suprema corte de justicia?

Que el poseedor aquí no es un simple detentador, cualquier hijo de vecino, era su esposa y son sus hijos. Tendremos que analizar el tipo de relaciones personales, donde como le comentamos así como hay relaciones reales, hay relaciones personales.

ATENCIÓN: Y aunque sea el dueño, se tendrá que analizar el tipo de obligaciones que se crearon entre el dueño y el detentador de la posesión, para saber si verdaderamente el dueño tiene o no el derecho de reivindicar esa posesión y si definitivamente será a través de la acción reivindicatoria.

También ha pasado que nos digan como abogados, abogado rente, pero sin contrato. O yo le rente abogado, pero esta persona ya no vive en la casa. O ya se murió esa persona, pero ahora vive su hija con su familia en la casa.

Entonces precisamente por lo general es contra este tipo de poseedores, es contra quien dirigimos la acción reivindicatoria la mayoría de las veces. Porque contra los que tienen la posesión derivada o poseedores derivados hay un acto jurídico o contrato en medio que les permite adquirir la posesión.

Y eso les permite oponer algunas excepciones por las cuales el demandante carecería de acción, es decir derecho para hacer la reclamación de la reivindicación. Y habría una improcedencia de la vía o tipo de juicio ya que primero tendría que ejercitar la acción personal relacionado a las obligaciones, antes de iniciar un juicio reivindicatorio.

El que ya no posee, pero poseyó

Sucede también con los famosísimos roomies. Donde entra un inquilino con un arrendamiento verbal, pero luego ese mete a otro como en subarriendo. Pero al final decide irse y se queda ese roomie en posesión precaria. Y el roomie le comenta oye vamos haciendo el cambio de contrato y dice no te preocupes, confió en ti somos amigos tu me das la parte de la renta y yo ya se lo digo a la arrendadora.

Al cabo tu eres el que vives ahí, yo ya me fui. Y entonces la propietaria tiene aun tercero que vive ahí en una posesión precaria y a otra persona que no posee, pero poseyó. Y el código establece que podemos demandar al que poseyó, pero dejo la posesión, pero tiene que responder por los daños y por la posesión y a quien efectivamente esta ocupando el inmueble es decir a los 2.

¿Un invasor entraría en alguno de los supuestos que mencionamos?

Un invasor entra dentro del número 3 es una posición precaria, no tiene título pero además contra él procede si la reivindicación que es una acción civil y es lo que estamos analizando, pero también por el tipo de posesión ilegítima dentro del ámbito criminal podría proceder a una acción penal.

• Entonces en materia civil la acción reivindicatoria.

• En materia penal muy probablemente la acción a través de la denuncia seguimiento, juicio y condena del delito de despojo.

Cualquiera de las 2, pero la denuncia de despojo tendría que hacerse en el acto.

¿La posesión de un invasor no sería originaria?

Y la respuesta es depende ya que sí podría llegar a ser originaria, la posesión precaria pasado cierto tiempo puede convertirse mediante la usucapión o prescripción positiva.

La cual es esta acción o juicio que usted conoce de oídas por el que una persona se convierte en dueña de un inmueble por haberla poseído x tiempo 5 años 10 años ¿no?, según sea el caso concreto.

¿Pero el tema es puede un invasor eventualmente convertirse en dueño a través de la usucapión?

ATENCIÓN: Y la respuesta es que sí. Cumpliendo ciertos requisitos especiales, que por el momento no vamos a hablar de ellos, pero ya los hemos tocado en otra publicación, pero sí sí puede llegar a convertir su posesión pasando de precaria o simple detentación a originaria en calidad de dueño, mediante un juicio.

¿Entonces abogado la posesión sin título puede ser defendida contra la reivindicatoria?

La respuesta es que no. O sea, tendrían que cometerse demasiados errores en el juicio, sobre todo por la parte actora o demandante, para efectos de no ganar una acción reivindicatoria, contra un demandado que no tiene algún título. Y título es cualquier tipo de acto o contrato que justifique su posesión.

ATENCIÓN: Aunque que en ciertos casos se pueden llevar a cabo ciertas artimañas legales.

¿El amparo sobre el mejor derecho a seguir poseyendo podría ser defensa sobre la acción reivindicatoria?

El amparo, es un buen medio para proteger derechos humanos y cuando ya llegó una sentencia de desposesión el amparo se va a utilizar para que un juez federal analice la sentencia. Pero si perdió porque no tenía título, es decir si perdió la acción reivindicatoria o juicio de reivindicación porque no tenía título para poseer, va a perder el primer amparo.

El segundo amparo que ya será contra la ejecución de la sentencia, qué ordena que tiene 3 o 5 días para irse o qué le van a echar, temporalmente la suspensión del amparo va a permitirle permanecer un poco más pero eventualmente se pierde el amparo, se sobresee, es decir, habrá una sentencia que no ampara y lo van a echar.

Espero haber sido claro, ¿qué opina?…

Le prometo que lo intenté…