Abogado Inmobiliario

Es todo aquello que puede ser perceptible mediante los sentidos. En el derecho mexicano, tenemos una clasificación enorme de bienes o cosas.

• Bienes muebles. Aquellos que no están pegados al suelo.

• Bienes inmuebles. Aquellos pegados al suelo: edificios, casas, terrenos. Aunque como vera no solo esos, son considerados bienes inmuebles.

• Bienes tangibles. Que se pueden ver, tocar, medir.

• Bienes intangibles. Que no se pueden ver tocar, tocar y medir.

• Bienes fungibles. Como el dinero, que cuando usted entrega en dación, el préstamo le pueden devolver la misma cantidad, pero no tienen que ser los mismos billetes, otros ejemplos serian las semillas como otro tipo de bienes fungibles, la tierra, la grava, el cemento.

• Bienes no fungibles. Son bienes donde por ejemplo, lo que usted preste, o donde lo que usted compre, ese bien en particular concreto e individualizado, no le podrían entregar otro, aunque se trate de un bien de la misma naturaleza. Si usted presta su casa, o un vehículo, le tienen que devolver su misma casa o su mismo vehículo.

Bien entonces cuando hablamos de bienes, entramos a la definición de…

¿Qué son los derechos reales?

Y son aquellos derechos asociados a los bienes, a las cosas, pero no cualquier cosa, no a cualquier bien intelectual o a un bien intangible. Si no de los bienes de los que usted se puede apropiar.

Aquello que puede tocar, tomar el control, un cierto dominio, una cierta posesión, trasladarlo si se trata de un bien mueble, o aprovecharlo, usarlo u ocuparlo, si se trata de un bien inmueble.

Entonces los derechos reales son precisamente aquellos derechos asociados a las cosas. Sobre bienes muebles o inmuebles.

ATENCIÓN: Ahora bien, si usted pasa por el código civil federal, precisamente a su articulo 750. En contexto este articulo nos da una clasificación de lo que son los bienes inmuebles, y nos establece que no solamente el suelo, las casas o los edificios se consideran bienes inmuebles, si no dice también esta clasificación, cuando y porque algunas cosas se consideran bienes inmuebles.

Y todo lo que entra en esta clasificación esta sujeto a constituirse un derecho real, sobre ese bien. Entonces el citado articulo menciona. Son bienes inmuebles:

• El suelo y las construcciones adheridas a el. Y hasta ahi no suele haber mayor duda, pero también son considerados bienes inmuebles.

• Las plantas, los arboles, siempre y cuando estén unidos a la tierra.

• Los frutos que penden de esos árboles cuando están unidos a la tierra, y mientras no sean separados de ella.

• También, todo lo que este unido al inmueble de manera fija. Ejemplos: estatuas, columnas, ornamentos, inclusive aunque sean adornos.

ATENCIÓN: Es todo lo que de algún modo se pueda intuir, que estuvo puesto ahí para no separarse.

De echo en ocasiones los fiscalistas, cuando necesitan aumentar el valor de una garantía inmobiliaria, para efectos fiscales, en ocasiones mandan a traer un par de escultores. Estos realizan esculturas y las fijan en el suelo.

Esto con el fin de que el avaluó cambie en su valor. Por supuesto no cualquier tipo de escultor, pero muchas veces, les ayuda a llegar al valor de la garantía para obtener la inscripción en materia fiscal.

En el caso de que contribuyente inscrito incumpla con sus obligaciones fiscales, las garantías presentadas pueden ser utilizadas para asegurar la recaudación de deudas fiscales.

Y esto es especialmente relevante en procedimientos legales donde los activos del contribuyente pueden ser embargados o subastados para satisfacer deudas fiscales.

• Entonces el código civil, así lo dice, todo lo que esta unido a un inmueble de manera fija, de manera que no pueda separarse de el, estatuas, pinturas, tapices, filigranas a maneras de mosaicos, que vemos en las iglesias, maquinas, vasos, instrumentos,etc.

• Fracción VI. Maquinas, vasos , utensilios, destinados por el propietario de una finca, directa y exclusivamente a la industria y explotación, de esa industria. Y mencionamos esta fracción porque ya estamos hablando de cosas que no están pegadas a la tierra, si no de cosas que se utilizan como herramientas, por ejemplo para una industria.

Y puede ser algo tan sencillo como las herramientas de un agricultor, que tiene guardado en su granero o puede ser algo tan complicado, como toda la maquinaria industrial, o todas las herramientas, con las que una persona moral este construyendo un edificio.

Todo aquello que esta destinado por el propietario de la finca directa o indirectamente a la industria o explotación de la misma se consideran inmuebles. Incluso los animales en determinado momento, podrían ser considerados bienes inmuebles. Esta fracción X, si es que el terreno esta destinado totalmente a la ganadería.

Y como vera esto de entrada nos da una perspectiva enorme de lo que se puede hacer en el ramo inmobiliario.

¿Qué ve un abogado inmobiliario?

Todo lo referente a la propiedad, posesión, usufructo, las servidumbres de vista o de paso, la habitación, la superficie, embargos, litigios de derechos reales, derechos personales o de crédito, regularización de inmuebles, asesoría jurídica inmobiliaria relativa a contratos, juicios de prescripción, firma y otorgamiento de escritura e inmatriculación judicial, todo esto para poder desglosarle el como y el porque ocurren las cosas, y los derechos y deberes que hay detrás.

En este despacho de abogados en torreon sabemos como se manejan este tipo de asuntos y como se producen los conflictos en torno a ellos. Y es grato para nosotros poder compartirle nuestra experiencia de hace 15 años cuando menos de conocer este tipo de asuntos.

¿Abogado inmobiliario que hace?

Parte de para lo que están orientados nuestros servicios como abogados inmobiliarios, es para poder ahorrar en impuestos, o poder maximizar garantías, o que pueda proteger el patrimonio inmobiliario, o el mobiliario también tratándose de patrimonio personal.

Estamos aquí en defensa y ataque, a veces el atacante será el fisco, a veces será otra persona, a veces quedra aumentar el valor para obtener mayor garantía o créditos. A veces lo que quedra es disminuirlo o aumentarlo para que no pueda ser sujeto de embargos, ya dependerá de lo que hagamos o dejemos de hacer.

¿Cuánto cuesta un abogado inmobiliario?

Como vera el honorario de un abogado inmobiliario dependerá enteramente de la estrategia legal que se vaya utilizar, donde posiblemente se va establecer un porcentaje de la operación que se valla a proteger o garantizar ya sea con la consultoría, contrato o acción legal.

Nosotros en esta web buscamos compartir desde luego puntos que son poco analizados, como también, cuanto se cobra por este tipo de asuntos, cuanto gastaría, cuales son las redes apoyo profesional que usted debería tener para sacar adelante ese caso y estas son cuestiones que solo a través de la experiencia como abogado inmobiliario una persona puede compartir.

¿Cómo podríamos aprovechar los servicios que nos prestan los abogados especialistas en derecho inmobiliario, para tener éxito en las bienes raíces?

Desde hace ya varios años se habla mucho de inversiones, se habla mucho de emprender y se habla mucho de generar ingresos a través de inmuebles, a través de casas, de departamentos, de terrenos, de locales comerciales…

Y aquí como participa el abogado inmobiliario…

¿Cómo podemos sacarle provecho a esos abogados especialistas en derecho inmobiliario para que esto nos generen ingresos a través de los inmuebles?

Bueno aquí, un poco aquí antes de pasar al punto, con la intervención de los abogados especialistas en derecho inmobiliario, es la redacción de un contrato, ya decíamos antes que los abogados se ocupan entre muchas otras cosas a redactar contratos, a la elaboración de contratos que sean un traje a la medida para nuestras necesidades.

Bueno si siguiéramos un poco lo que enseña Robert Kiyosaki, en su famosísimo libro “Padre Rico – Padre Pobre” que nos dice:

Vamos a generar ingresos pasivos, vamos a hacernos de inmuebles, que nos generen ingresos…

Y bueno pues ahí él recomienda, o nos dice,  que no precisamente para invertir hay que tener dinero, o posiblemente no mucho dinero…

Y él dice: Puedes negociar con el vendedor, con la persona que está vendiendo el inmueble, para llegar a un acuerdo en el que existan condiciones que le beneficien, y que le permitan comprar aun si tener dinero…

Recordemos esto lo dice mucha gente para lograr esto, si vamos con un vendedor y le hacemos una oferta como la que le voy a platicar, probablemente les diga que no…

Y si lo ofrecemos a 2 o 3 personas tal vez le digan que no, esto se trata de estar tocando puertas continuamente, dicen por ahí de cada 100 personas a las que les proponga esto tal vez una te acepto, ¿no?

Entonces esto depende mucho de la persistencia…,

¿Cuál es una de las maneras en las que podemos hacernos de un inmueble sin dinero o con poco dinero?

Bueno aquí, un poco aquí antes de pasar al punto, con la intervención de los abogados especialistas en derecho inmobiliario, es la redacción de un contrato, ya decíamos antes que los abogados se ocupan entre muchas otras cosas a redactar contratos, a la elaboración de contratos que sean un traje a la medida para nuestras necesidades… entonces…

¿Qué contrato pueden redactar los abogados inmobiliarios para hacernos de un Inmueble, sin dinero, o con poco dinero?

Uno de los contratos que podrían ser, sería el contrato de:

El contrato de arrendamiento con opción a compra

El contrato de arrendamiento con opción a compra, es decir, yo te rento el inmueble pero vamos a pactar, vamos a acordar que en algún momento, tú me tienes que vender…

Y que se puede poner en este contrato, bueno un par de modalidades:

Yo puedo pactar con el dueño del inmueble que me lo rente por x tiempo, y que al final todo lo que usted le pago de renta se tome al cuenta del precio…

Por ejemplo un inmueble que se vende en un millón de pesos, usted le dice al propietario, réntamelo por x tiempo y si al final de este tiempo yo te pague 200, 000.00 pesos de renta, pues ya nada más para que sea mío t pagare la diferencia que son $ 900,000.00 pesos.

Este sería el primer esquema, algún dueño podría decir es demasiado que todas las rentas se tomen a cuenta del precio, entonces podría pactarse también que un porcentaje de la renta se tome a cuenta del precio.

Por ejemplo en esta segunda modalidad y en el ejemplo que yo le decía, pues si le pague $ 200,000.00 pesos de renta, podemos pactar que, la mitad el 50% sea lo que se tome a cuenta del precio, entonces de los $100,000.00 que te pague de renta, me tomas a cuenta del precio $100,000.00 y ya solo te pagare el resto, $900,000.00, para que me vuelva yo dueño del inmueble…

¿Esto que nos permite?

PRIMERO. – Comprometer el inmueble, ya lo tenemos comprometido a nuestro favor y durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, pues tenemos, opción de movernos, buscar algún socio, o algún inversionista, incluso porque no decirlo, pues un segundo comprador, al que se lo podemos dar más caro, si lo compramos en $ 1´000,000.00, lo vendemos en: $ 1´500,000.00, lo que se pueda y ahí esta nuestra utilidad.

Otra idea por ejemplo, para estos contratos de arrendamiento con opción a compra, para darnos este tiempo podríamos decirle a una persona que rente, dame tu inmueble en arrendamiento, con opción a compra y yo te pago de manera adelantada, un año de rentas, por decir algo no, podrían ser algunos meses, podrían ser más de un año, entonces yo tengo una cantidad importante…

Pero desde luego no me alcanza para para pagar el precio que están pidiendo, entonces, bueno yo le digo esta cantidad que yo tengo ya ahorrada, te la entrego a cuenta de la renta, una renta anticipada…, te anticipo un año pues de rentas y al final en el plazo que estamos pactando ya sea una cantidad o un porcentaje, tómamelo a cuenta del precio, entonces esta sería la manera de tener ingresos a través de bienes raíces, con un vehículo llamado arrendamiento con opción a compra que nos redactan los abogados inmobiliarios.

Pero pues también vamos a pasar a otro tema de negocios que también se pueden hacer sin que nosotros nos volvamos dueños del inmueble…

Y estos es cuando intermediamos con los inmuebles, que nuestra labor consiste en poner en contacto a los vendedores, con los compradores, lo que normalmente se conoce como corretaje inmobiliario…

¿Y esto como lo logra el abogado inmobiliario?

Bueno lo va a lograr con un…

Contrato de comisión mercantil

Ahí se va a establecer que el dueño del inmueble, nos faculta para que promovamos su venta, pongamos anuncios en los medios de comunicación que se pueda, para que los mostremos cuando surja un posible comprador y en el momento en el que se cierra la venta, nosotros vamos a cobrar una comisión, y esa comisión pues es un porcentaje del precio en el que se vende…

¿Cuáles son esos porcentajes?

Pues se pueden pactar libremente, pero en México estaríamos hablando que es entre un 3 y un 5% del valor o del precio final de venta.

Entonces primer contrato a través del cual podemos hacer contratos a través inmuebles que no son nuestros, pues es este, el de comisión mercantil.

Ya sea que nos dediquemos a esto de manera profesional, o simple y sencillamente nosotros somos buenos negociantes, somos buenos para el comercio y nunca faltara alguna tía, algún primo, algún familiar que tiene un inmueble y no se anima a venderlo porque no sabe bien como, no lo quiere estar mostrando, no lo quiere estar enseñando pues nos lo da en comisión mercantil, para que nosotros seamos los que promovamos la venta y en caso de que se concrete la venta, cobremos un porcentaje llamado comisión.

Y el otro vehículo en el que podemos hacernos de ingresos a través de inmuebles que no son nuestros es con un:

Contrato de asociación en participación

Este se va entender también MUY BIEN con un ejemplo:

Pensemos que hay un inmueble, hay una casa, que está algo descuidada que esta algo vieja y el dueño la quiere vender, quiere vender esta casa y pensemos que en las condiciones descuidadas en las que está por la falta de mantenimiento.

Pues si se vende así como esta podríamos venderla en $1´000,000.00 de pesos, pero nosotros sabemos que si esa casa se arreglara, tal vez se podría vender en $1´750,000.00, si le ponemos un piso nuevo, la pintamos, cambiamos algunos muebles de baño o algunos muebles de cocina, en fin si la remodelamos el precio comercial, podría ser bastante superior al millón y medio de pesos.

Entonces le decimos a esta persona, oye porque no me permites que yo lo promueva en venta, pero yo sé que si lo vendemos así, prácticamente lo vas a estar REMATANDO, vas a tener un precio muy castigado.

Entonces yo tengo algo de dinero, supongamos que yo tengo $200,000.00 pesos, entonces permítete yo hacer la remodelación, con mi dinero, voy a cambiar el piso, voy a pintar o cambiare los baños etc.

Lo que haga falta, impermeabilizar y una vez que esto este arreglado, entonces ya lo promuevo en venta, no la voy anunciar en un millón, si no que la voy a anunciar en 2 millones y esta diferencia en el precio, al sacarlo con un precio más elevado, pues ya lo compartimos con el dueño, un porcentaje, como se pacte, como se determine.

En el ejemplo como en el que pusimos hay una diferencia de $500,000.00 pesos, si el quería obtener un $1´000,000.00  y yo invierto $200,000.00 pesos y lo vendo en $1´750,000.00, pues la diferencia son $500,000.00 pesos y esos los puedo repartir con el propietario.

Ya sea en un ejemplo extremo, que a él solo le toque su millón y yo me quedo con todo lo demás o  que a el le toque su millón más un porcentaje de estos $500,000.00 pesos, ya sea un 10% o un 20%, en fin lo que se pacte, y todo esto se logra con un contrato de asociación en participación.

En este contrato nos vamos a asociar para que el propietario ponga el inmueble, usted pone las remodelaciones y con estos 2 elementos hacemos un buen negocio, de vender un inmueble en mejores condiciones y desde luego obtener un mejor precio de venta.

Ya finalmente podríamos tener la duda ¿y que pasa con mis $200,000.00 pesos, si los invierto en el inmueble, pongo la cocina, los pisos y todo lo demás y al final del día, esta persona no me quiere pagar?

Es decir no me quiere reembolsar lo que invertir y no me quiere pagar mi comisión, bueno estas obligaciones que nacen del contrato de asociación en participación, si el monto ya alcanza cierta cantidad importante, podría garantizarse con un hipoteca.

Es decir, que el mismo inmueble que yo voy a vender este garantizando, que a mi me van a reembolsar lo que invertí y además me van a pagar la comisión que yo haya pactado con el dueño.

Esa seria alguna manera de garantizarlo entre algunas otras, pero esta es una de las más seguras, hasta aquí algunos contratos inmobiliarios que pueden ser interesantes para las personas, espero haberme explicado bien.

¿El abogado inmobiliario es el el pilar del desarrollo urbano?

En el creciente ámbito del desarrollo urbano, el abogado inmobiliario es fundamental. Su papel trasciende mas allá de la simple transacción para abarcar un enfoque integral que garantiza la correcta gestación y ejecución de los proyectos inmobiliarios.

Participación en el desarrollo urbano

El desarrollo urbano moderno implica una serie de desafíos que requieren un meticuloso análisis legal como vera. Por lo que estos abogados le ayudaran a entender regulaciones municipales, cumpliendo con las normativas de zonificación y asegurando que sus proyectos se alineen con las expectativas locales.

Planificación y ejecución de proyectos

Desde la concepción del proyecto hasta su finalización, nosotros podríamos gestionar permisos, licencias, asegurando que cada paso que realice lo haga legalmente. Evaluamos para usted o su empresa, riesgos potenciales y le asesoramos sobre la viabilidad legal, contribuyendo a proyectos más seguros y confiables.

Facilitadores de negociaciones eficaces

El abogado inmobiliario actúa como facilitador en el proceso de negociación entre diferentes partes interesadas, ayudandole a delinear acuerdos que le beneficien y optimicen el sus de sus recursos disponibles.

Coordinación de equipos multidisciplinarios

Podemos coordinar y facilitar la comunicación y colaboración entre ingenieros, arquitectos y urbanistas, garantizando que todos los componentes del desarrollo estén en completa sincronía, eliminando obstáculos potenciales y asegurando un proceso fluido y eficiente.

Fomento de inversiones sostenibles

A través de estrategias legales bien elaboradas, el abogados inmobiliario protege los intereses a sus clientes, si no también promueve practicas sostenibles, favoreciendo inversiones que le contribuyan a cumplir normativas que buscan el bienestar social y medioambiental.

Importancia de tener un consejo legal

Un consejo preventivo de abogados le permite adelantarse a potenciales problemas legales, porque así como usted predecir posibles consecuencias futuras en su área de especialización, nosotros podemos asegurar que su empresa cumpla con las legislaciones vigentes, minimizandole así el riesgo de futuras controversias o sanciones.

Como vera el abogado inmobiliario, es un actor clave en el panorama del desarrollo urbano, aportándole un valioso acervo de conocimientos legales que impulsa el conocimiento ordenado y sustentable de su negociación mercantil y es utilizado en ciudades modernas.