Abogado Agrario

¿Qué es un núcleo agrario?

Es un grupo de personas que forman un ejido o comunidad agraria que ha sido constituido legalmente, los cuales conformados son propietarios de tierras que les fueron dotadas o adquiridas legalmente en México. Tienen personalidad jurídica propia, ademas de un patrimonio que los integra.

Sus componentes son:

• Tierras parceladas: Que son los terrenos repartidos entre los ejidatarios y comuneros, quienes tienen el derecho de usarlos, aprovecharlos y usufructuarlos individualmente, en grupo o colectivamente.

• Tierras de asentamiento humano: Se refieren a las áreas destinadas a la vivienda y el desarrollo de la vida comunitaria del ejido.

• Tierras de uso común: Son terrenos de propiedad colectiva, que pueden ser de uso común o para otras finalidades del núcleo agrario.

En sus tierras se encuentran algunas veces grandes extensiones de montes, áreas forestales, agua, y recursos mineros, así como atractivos naturales. Estos se encuentra regidos por la ley agraria y otras normativas relacionadas con la tenencia social de la tierra.

¿Qué es el régimen ejidal?

No podrá entender que es el dominio pleno sin antes entender que es el régimen ejidal. Y cuando le hablamos del régimen ejidal o de comunidades, estamos hablando aproximadamente del 60% del territorio nacional.

La única diferencia entre las comunidades y los ejidos es como se adquirieron esas tierras. Las comunidades indígenas adquirieron esas tierras por titulo virreinal y los ejidos por resolución presidencial.

Sin embargo, nos centramos más en los ejidos porque son mas los ejidos que las comunidades.

A partir de la revolución el 60% de la tierra es propiedad social. Entonces esa dotación de tierras que hizo el presidente Lucio Blanco en 1913 y esos grandes repartos que se dieron en el gobierno de Lázaro Cárdenas en la década de 1930 extendiéndose hasta mas haya de 1966, no fueron bien delimitadas.

¿Para que se uso el programa PROCEDE?

En toda nuestra república había 3350 ejidos de los cuales el 92% estaba medido y delimitado y entro al programa PROCEDE.

En esa medición lo que se destino fue a establecer los tipos de tierra, que con la siguiente explicación quedara más claro.

Los ejidos que no entraron a ese programa se quedaron también como tierra ejidal pero que no fue delimitada en su interior.

Imagine un polígono el cual fue la tierra asignada al núcleo agrario y esta delimitada en su exterior donde se estableció cual era ese ejido, pero no en su interior. Como dijimos para establecer, que tierra era de uso común, cuales eran las tierras parceladas para fines especiales y cuales eran para asentamiento humano.

Entonces es un tema interesante de esas personas como siguen haciendo uso y disfrute de esas áreas, esos ejidatarios o comuneros que no entraron en el proceso del programa PROCEDE.

Y pues ahorita es una problemática a resolver porque en ciertas zonas de México por ejemplo como Oaxaca o Chiapas, cuando llegaron los ingenieros a llevar a cabo la medición interior, no les permitieron que entraran a sus tierras.

No obstante como le mencionamos esa problemática es muy poca ya que el 92% de esa propiedad social en México si pudo ser delimitada en su exterior e interior, pero aun existe.

Pero esas zonas prácticamente que no entraron al programa PROCEDE hoy por hoy están ubicadas en ciertas zonas clave para el crecimiento de la ciudad.

Y esa es la visión que vemos, que la mancha urbana esta creciendo pero sigue habiendo muchos asentamientos humanos irregulares.

Y al momento usted puede encontrarse una buena oportunidad para comercio, industria o proyecto inmobiliario, pero bueno tenemos esos ejidos regulares y esos ejidos irregulares.

¿Qué son los asentamientos humanos irregulares?

Es una concentración de población que se establece en un terreno sin cumplir con la normativa jurídica, administrativa y/o técnica aplicable. Estos se asientan sobre terrenos ejidales, comunales, federales o privados sin la trasmisión legal de la propiedad o la posesión.

¿A que nos referimos con esto?

• No tienen titulo inscrito en el registro publico de la propiedad.

• Se ubican fuera de los planes y programas de desarrollo urbano.

• Suelen carecer de traza aprobada (calles, lotes, áreas de equipamiento).

• Generalmente no cuenta con agua potable, drenaje, electricidad, pavimentación, alumbrado público y recolección de basura.

• Se levantan en zonas no aptas para la urbanización: cauces, laderas, áreas de riesgo, reservas naturales o de valor agrícola.

• Suelen estar ligados a procesos de invasión de tierras, compra ventas informales o contratos apalabrados.

Ahora bien, en un asentamiento humano irregular, la ocupación existe de hecho, pero no de derecho. A diferencia con:

Un asentamiento humano regular

En un asentamiento humano regular la tierra cuenta con certeza jurídica, autorización de fraccionamiento, inscripción registral y acceso a servicios básicos.

¿Qué es el ejido?

El ejido es esta figura que tenemos en el derecho agrario, que funciona para todos los efectos como una persona moral, casi casi como una sociedad, como una empresa, y que desde la perspectiva del derecho agrario pues es el verdadero dueño de la tierra.

¿Que es un ejidatario?

Es un mero usufructuario, un mero aprovechador de la tierra, pero sin ser el titular verdaderamente de eso que llamamos en derecho agrario como parcela ejidal.

Es decir este pude aprovechar los frutos, poseer la tierra, trabajarla o ceder incluso sus derechos sobre la misma.

No obstante el ejidatario solo puede hacer uso del 50% del derecho de propiedad. Ya que solo tiene el uso y el disfrute sobre la o las parcelas que detenta o posee.

¿Porque?

Porque con el 100% de el derecho de propiedad una persona puede:

• Usar (Poseer).

• Disfrutar (sacar provecho o explotar).

• Y disponer (enajenar o transmitir).

Atención: Entonces este no puede disponer o transmitir de su parcela individual porque esa decisión tiene que ser tomada en colectivo por la asamblea.

Como dijimos un ejido o comunidad tiene patrimonio propio, y en este caso el mayor patrimonio que tiene es la tierra.

Tiene el uso y el disfrute y podría disponer de los derechos que tiene sobre la tierra, pero con ciertas restricciones como vera mas adelante. Y es por eso que la gente adquiere el dominio pleno para poder tener más apertura a la disposición de su tierra.

El ejido funciona como si fuere una empresa

• Hace asambleas en casas ejidales.

• Hacen un acta.

• Hacen una convocatoria y ahí establecen los puntos a tratar.

Los ejidatarios aunque son ricos en tierra muchas veces no saben como aprovecharlas. Por eso hay una gran oportunidad para llevar a cabo proyectos productivos.

Entonces el ejido tiene patrimonio propio y deciden en el interior de su tierra. Bajo la regulación de la ley agraria.

Aunque los ejidatarios no son los únicos sujetos de derecho de la ley agraria, tenemos también:

• Avecindados.

• Y posecionarios.

Pero nos centramos en los ejidatarios. Porque el ejidatario seria precisamente el equivalente al socio en una empresa, donde la empresa en este caso pues seria el núcleo agrario.

El socio del ejido cada ejidatario, es dueño de un pedazo de tierra propio pero las decisiones sobre las parcelas incluso sobre la que posee, como dijimos se toman en colectivo no las puede tomar solo y aparte tiene derecho a un porcentaje de las tierras comunes a un uso del porcentaje de las tierras comunes.

Atención: “PERO EL EJIDATARIO NO PUEDE VENDER SU TIERRA, MIENTRAS QUE SEA EJIDAL PORQUE NO ES DE EL”

Entonces de pronto tenemos esos contratos donde el ejidatario dice vendo mis derechos o vendo mi parcela cuando esta todavía es una parcela ejidal.

¿Como debe entender esta distinción entre parcela ejidal que tiene como titular un ejidatario y luego ya el dominio pleno?

Lo que tiene el ejidatario cuando fue la medición del PROCEDE es que se delimitaron 3 tipos de tierra:

• La tierra de uso común: Que es el porcentaje que le pertenece a todos los del ejido, pero no esta delimitado (porcentaje pro indiviso); Certificados cooperativistas y registrados en el Registro Agrario Nacional.

• Su parcela individual: En el momento que fue la dotación, que fue hasta 1966 esa parcela tenia que darle lo necesario para el sustento de la familia. Entonces había parcelas de 2 hectáreas, de 3 hectáreas, o hasta de 5 o más. Y con eso se podían mantener y fue el propósito del reparto.

• Parcelas especiales: Que fueron delimitadas y destinadas a un fin especifico, como la construcción de escuelas; fomento de los jóvenes, destinadas a la mujer campesina para proyectos productivos: cultivo de hortalizas, cría de aves, etc.

Atención: Si un ejido por ejemplo, en asamblea acuerda que 2 hectáreas cercanas a la carretera se destinen a construir una secundaria y un centro de salud. Estas tierras dejan de ser parcelables y se convierten en especiales. Inscritas en el plano y en el registro agrario nacional.

Entonces si usted es un empresario que pretende llevar a cabo un proyecto, lo primero que tendría que visualizar es ante que tipo de tierra esta. Partiendo de que esa parcela ya fue medida y delimitada y que también podría ser titular un ejidatario o podría tener un posecionario, que también podría darse el caso.

Entonces como vera el ejidatario no vende una parcela, si no que cede un derecho. Osea es una cesión lo que estaría haciendo el ejidatario cuando es parcela y para que sea valida debe cumplir las formalidades legales. Entonces no es una venta, si no una cesión de derechos.

Y si, el cesionario puede ser una persona física o una persona moral. Pero como es ajena al ejido estaría limitada a disponer como lo analizamos, igual que el ejidatario. Entonces, ¿que debe hacer? lo recomendable es que adquiera el dominio pleno.

El ejido puede ceder su porcentaje de uso común pero el ejidatario, solamente los derechos de su parcela que esta delimitada.

Las parcelas especiales no se pueden ceder. Solamente y si usted necesitara una de ellas tendría que negociar el cambio de destino primeramente con el ejido a través de una asamblea dura de formalidades especiales. Pero debe verificarse muy bien que se cumplan dichas formalidades ya que si no podría arriesgarse a que le anulen posteriormente con una sentencia y perder toda esa gran inversión.

Entonces debe entender que hay mucha diferencia entre:

• Un certificado de uso común. Que es igual a un documento expedido por el gobierno federal, donde dice quien fue quien lo expidió dependiendo de que administración este. Y ahí dice que porcentaje tiene al interior del ejido.

• Y la parcela ejidal. Donde dicho certificado parcelario establece: quien es el dueño, cuales son las medidas y con quien colinda. Y de que ejido corresponde esa parcela entre otros datos importantes.

¿Puede usted que nunca ha sido parte del núcleo ejidal convertirse en un ejidatario?

Cuando una persona que es ejidataria cede o dona sus derechos, puede seguir siendo ejidatario aunque ya no tenga derechos sobre su parcela. Esa persona puede:

• Ceder su parcela y quedarse con el derecho de ser ejidatario.

• O puede ceder el derecho sobre su parcela, ceder su porcentaje de uso común y su derecho ejidal de ser ejidatario

Atención: En este segundo supuesto es cuando persona ajena al ejido se convierte en ejidatario. Esto tendría que se aprobado por la asamblea. No obstante en los dos casos tendría que ser reconocido como avecindado.

De hecho, esa cesión puede llevarse a cabo directo en vida o a través de sobre sucesorio.

E incluso un extranjero puede ser ejidatario

Como pasa en Tulum Quintana Roo, donde ya aparecen extranjeros en el padrón, ya que les transmitieron los titulares que eran mayas en el ejido Pino Suárez. Y estos extranjeros no eran ejidatarios en el tiempo de la dotación.

Ahora bien, toda esa tierra fue transcisionada al dominio pleno al 100%. Sin embargo, sigue siendo un ejido. Hoy por hoy ya no tiene patrimonio propio, por esa transición, pero el ejido sigue existiendo.

¿Qué es un avecindado?

Un avecindado es un mexicano o extranjero siempre y cuando cumpla con los requisitos de ser residente y cumpla con el requisito de residencia de al menos un año o más en las tierras de un ejido y ha sido reconocido por la asamblea ejidal o un tribunal agrario.

Pero estos no tienen parcelas asignadas, pero tienen derechos y obligaciones, como la posibilidad de adquirir derechos ejidales, participar en la junta de pobladores y obtener un porcentaje de los beneficios de las tierras de uso común.

¿Qué pasa si el ejidatario que cedió muere?

Eso dependerá de si cedió sus derechos bien o mal. Si cedió sus derechos como la ley lo establece, pues no habría mayor problema si murió.

De hecho en la actualidad hay muchos tramites inconclusos que por lo general son cesiones de derechos no inscritas.

¿Como funciona el ejido?

Dijimos que el ejido funciona como una persona moral, una sociedad.

Los ejidatarios (socios) por medio de asambleas ejidales.

• Eligen a los miembros del comisariado ejidal (consejo de administración).

• Deciden el destino de las tierras comunes.

• Crean parcelas especiales de uso común: para escuelas, dispensario, etc.

• Toman acuerdos para añadir nuevos ejidatarios.

• Toman acuerdos para permitir el dominio pleno.

Ahora si, hasta ahorita nos hemos movido en el ámbito del derecho ejidal, los derechos del ejidatario, aquellos derechos que se tienen sobre la parcela o derechos parcelarios que también se pueden transmitir.

¿Que es el dominio pleno?

El dominio pleno es el acto a través del cual la asamblea ejidal con los ejidatarios, posesionarios y avecindados obtienen además del uso y el aprovechamiento de las tierras ejidales, la propiedad total de las mismas.

Este es un cambio de régimen para pasar tierras reguladas por la ley agraria, a la propiedad regulada por el código civil.

Esto se hace adoptando el dominio pleno es como se le conoce al procedimiento, aunque no todo los ejidos lo tienen abierto.

• Dominio pleno cerrado: Hay ejidos donde no ha habido esa asamblea de formalidades especiales.

• Dominio pleno abierto: Hay ejidos que si lo tienen pero abra que buscar esa asamblea

¿Cuales son las diferencias entre el dominio pleno y el régimen agrario?

Regimen agrario

• Regulado por la ley agraria.

• No puede vender, solo ceder derechos de uso y aprovechamiento como si fuera un usufructuario.

• No puede vender a varias personas, ya que la parcela es indivisible.

• Solo puede haber un titular.

• Solo puede ceder a ejidatarios o avecindados.

• No paga impuesto predial por lo tanto no se grava la propiedad o posesión de inmuebles y predios por lo tanto no tendrá acceso a servicios publicos si son tierras agricolas no abra problema pero si quiere llevar a cabo una inversión para proyecto inmobiliario si.

• Los títulos esta registrados en Registro Agrario Nacional.

• No es identificable por que no cuenta con clave catastral que es el registro que ubica esa propiedad dentro del territorio y dentro del régimen administrativo del catastro que depende del estado y en el que se describen los bienes inmuebles (urbanos, rústicos y de características especiales) y proporciona un inventario de los inmuebles, detallando sus características, uso de suelo, ubicación y valor.

• Su titulación es a base de un certificado parcelario.

Dominio pleno

• Este es regulado por el codigo civil.

• El titular puede vender.

• El titular puede subdividir en paños (Segmentación de cultivo o delimitaciones de prediales) y vender.

• Cualquier persona puede comprar.

• Paga predial por lo que tendrá derecho a servicios públicos.

• Registrada la titularidad en registro publico.

• Aparece en catastro por lo que el inmueble es identificable en territorio nacional.

• Tiene titulo de propiedad (escritura).

Hay ejidos donde están muy abiertos al dominio pleno, donde la mancha urbana ya esta sobre ellos y pues ya tienen la necesidad.

Porque la gente que quiere comprar derechos ejidales legalmente y pues les piden esa exigencia; quiero que este con titulo y no certificado parcelario.

Entonces abre el dominio pleno, pero hay otros ejidos como en la costas de Oaxaca, puerto escondido para ser preciso, que por más que tienen esa presión urbanística ya sobre ellos no lo quieren hacer.

¿Como resuelve las subdivisiones de hecho en el régimen ejidal dentro de las parcelas hechas por ejidatarios?

Esta es una problemática muy fuerte en México, esas ventas sin autorización de un permiso de subdivisión.

Si bien la parcela aun hecha la cesión de derechos es indivisible, prácticamente esos contratos son nulos, aunque haya marcado de calles, y hacen lo que son asentamientos humanos irregulares.

Esto prácticamente genera un problema, porque si tienen la posesión, pero es muy difícil que tengan escritura.

Nos dedicamos a regularizar asentamientos humanos irregulares y hemos visto cantidad de problemas:

• Gente que vendió lotifico y no hay población, no hay servicios.

• Están trazadas las calles, pero no hay desarrollo no hay nada.

• Como no hay cuenta predial no han ingresado el drenaje, el agua, es decir, aunque esta urbanizado, no hay servicios.

• Y asentamientos humanos irregulares donde el núcleo de población, esta establecido, pero no hay cuentas individuales de predial. Y entonces el ayuntamiento no puede meter todos los servicios aunque hay comercios y las calles están mal trazadas. Y están haciendo un problema o desorden.

Atención: Desde el punto de vista jurídico no hay solución para estos casos, es decir no es lo mismo un asentamiento humano irregular en tierras de uso común, que en determinado momento pueden pasar a través de una asamblea y una delimitación. Que en este caso que se esta violando flagrantemente la ley, ya que una parcela es indivisible.

Entonces si eso sucediera, abría que organizarse a través de una organización de colonos, hacer planos de calles, planos de áreas individuales, planos de áreas de uso y con todo eso ingresar el dominio pleno, los planos de urbanización al ayuntamiento a obras publicas, para que autoricen su licencia y puedan hacer individualizaciones a cada uno.

Atención: Este tramite solamente se puede resolver y hacer de forma reactiva, y si se hace pero se enfrentara a que no todos tiene esa voluntad de terminar con el régimen ejidal. Y aparte el ayuntamiento le dirá, que necesita que le deje tantas áreas y bueno es un tema. Aunque hay varias formas de resolverlo.

Pero para evitar ese tipo de problemas hay que irse inmediatamente al dominio pleno.

¿Existe otra forma forma de regularizar asentamientos humanos irregulares para desarrollos ecoturisticos?

Si, esto se hace a través de una cooperativa y nosotros sabemos como hacerlo sin embargo es complejo por que el uso de suelo puede tener una restricción medioambiental y eso debe verificarse. No obstante puede encontrar salidas alternas con una buena estrategia legal.

Por el contrario si no hay restricción podría sacar el aprovechamiento de cada área especifica que tienen.

Pero es muy importante hacerlo de la forma correcta para que no tengan ningún problema los ejidatarios ni la industria.

Esta es una forma de darle la vuelta a esta falta de aprovechamiento de las tierras de uso común, que no están subdivididas. Pero siempre respetando la demás normativas insistimos.

Hay desarrollos ecoturisticos, donde están en áreas de uso común que son boscosas, son arbolados, son muy bonitos. Y le tienen que dar un aprovechamiento, y la forma correcta de hacerlo es darle la vuelta a algunas restricciones legales.

Sin embargo no lo hacen a través de un cambio de uso de destino, porque es muy tardado y eso requiere una autorización a partir de SEMARNAT (MIA) y el Registro Agrario Nacional bloquea eso para que no proceda. No obstante si hay solución a sacar el aprovechamiento de cada área especifica que tiene el ejido.

La MIA de SEMARNAT

Es la manifestación de impacto ambiental, esta es un documento técnico y jurídico que evalúa posibles efectos negativos de obras o actividades sobre el medio ambiente.

Esta se presenta ante la Secretaria de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) para obtener la autorización de proyectos potencialmente dañinos, definiendo medidas de prevención, mitigación y compensación para proteger el daño al medio ambiente y la salud humana.

¿Quien presenta la MIA?

Personas físicas o morales que desean realizar obras o actividades que se encuentran listadas en la Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección del Medio Ambiente de México, la cual es la principal norma legal en el país para proteger el medio ambiente, gestionar los recursos naturales de manera sustentable y prevenir la contaminación, la perdida de biodiversidad y el cambio climático.

Esta esta un forma de regularizar que no necesariamente no le lleva al dominio pleno, pero si es una forma de dar seguridad y certeza jurídica a algunas acciones que llaman parcelamientos o divisiones de hecho pero que no siguieron las norma propias del derecho agrario ya sea para una parcela o las tierras de uso común.

Entonces depende de las vocaciones o las virtudes que tenga la tierra, es el aprovechamiento.

¿Que son las áreas de vocación?

Son predios o regiones con características geográficas que les confieren un valor particular para la conservación de ecosistemas, recursos naturales, o biodiversidad, y para el desarrollo de actividades como el turismo sustentable.

La SEMARNAT, a través de la Comisión Nacional de Área Naturales Protegidas (CONANP), puede establecer y reconocer áreas bajo diferentes figuras de protección, incluyendo las áreas naturales protegidas (ANP) y las áreas destinadas voluntariamente a la conservación (ADVC).

¿Qué son las áreas?

Son lugares qué, por sus atributos naturales, pueden ser destinados a actividades de protección y aprovechamiento sustentable. Por ejemplo, una zona rica en biodiversidad podría tener vocación de reserva de la biosfera, o un paisaje escénico podría tener vocación para el ecoturismo.

Por ejemplo: En Quintana Roo, hay muchos cenotes, o manglares, en ciertas zonas donde puede ser que se mantengan de uso común o de aprovechamiento comunitario y aprovechamiento individual, donde se establezca estas 50 hectáreas van a ser individuales para cada quien, pero hay 200 hectáreas donde podríamos aprovecharlas todo el ejido.

Donde a lo mejor se podría dar excursiones o visitas a los cenotes, o se va a dar un huerto comunitario, donde parte de los ingresos que van a estar ahí van en beneficio de la cooperativa.

La cooperativa es un ente que va a tener:

• Administración.

• Representante legal.

• Contabilidad y demás.

Donde se asigne quienes van a ser las personas responsables de eso. Y si el ejido contribuye puede también tener su aportación. Va haber gente que aporte con trabajo, otra que aporte en especie, otras en recursos. Personas que quieran comprar 2 o 3 hectáreas, para hacer un desarrollo de cabañas o bungalos por ejemplo.

Entonces pueden abrir el dominio pleno y desde ahí empezar a recibir inversión de manera organizada. Pero como vimos hay ciertas zonas que es muy difícil que autoricen el cambio de uso y destino por cuestiones de restricciones medio ambientales.

Esta solución que planteamos son cuando no podemos seguir los mecanismos ordinarios para llegar a obtener el dominio pleno.

Porque:

• Tenemos restricciones federales.

• Por el uso de suelo.

• Por el destino al que se pueda dedicar la tierra.

Pero recuerde la tierra no vale por el tamaño, si no por lo que usted puede hacer con ella. Y muchas de las restricciones son federales. Ya que como dijimos hay áreas naturales protegidas.

Atención: Hemos visto como ha habido evolución de ejidos de manera económica. Donde hay zonas hermosas, donde no hay forma de como llegar al aprovechamiento. Y haciendo la cooperativa con la estrategia legal adecuada llegan a aprovecharlos.

Entonces cumplamos con el propósito de transformar los ejidos en una buena vocación y que prácticamente haya inversión y crecimiento en tierras ejidales. Donde tiene el potencial México para crecer.

¿Cuanto tarda la transición al dominio pleno?

Depende puede ser de meses a 2 años según la complejidad del proyecto. Nosotros como abogados especialistas en ejidos o agrarios, damos un rango en la auditoría.

¿Abogado agrarista usted me garantiza la escrituración?

Como abogados especialistas en regularización de terrenos garantizamos la estrategia y gestión ya que prometemos lo que esta en nuestras capacidades cumplir; en casos de conflictos declarados informaremos la probabilidad del plan B. U otras formas reactivas de regularización de terrenos ejidales.

¿Puedo perder mi dinero si el ejidatario no tiene derechos?

Para eso es la auditoria de abogados especialistas en ejidos. La consultoría puede determinar si hay vigencia de derechos y la persona con la que quiere llevar a cabo estas operaciones es un titular actual. Si lleva a cabo el pago sin auditoria, lo más seguro es que la responsabilidad si llegara haber perdida sea suya.

¿Cual es el costo de regularizar tierras ejidales?

Dependerá de cada proyecto de inversión o desarrollo y las actividades que haya que realizar ya que como vera, podrían ser diversas.

¿Abogado especialista en ejidos trabaja en todo México?

Si la regularización de terrenos ejidales la llevamos a cabo en todo México con aliados locales y experiencia en procedimientos agrarios.